《吉林省物業(yè)管理條例》自2021年8月1日起施行

《吉林省物業(yè)管理條例》已由吉林省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議于2021年5月27日通過，現(xiàn)予公布，自2021年8月1日起施行。
第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，營造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護，管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理應(yīng)當納入社區(qū)治理體系，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、行業(yè)自律、居民自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第四條縣級以上人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，建立健全物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制；完善扶持、激勵政策和措施，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機制；鼓勵采用新技術(shù)、新方法，運用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

第五條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策和措施；

（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（四）建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核體系；

（五）建立健全物業(yè)服務(wù)信用管理體系；

（六）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺；

（七）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

（八）對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下統(tǒng)稱專項維修資金）交存、使用情況進行監(jiān)督管理；

（九）組織開展物業(yè)管理相關(guān)培訓(xùn)；

（十）實施法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施監(jiān)督檢查；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動；

（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解、投訴和舉報處理機制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；

（七）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理；

（八）實施法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第七條居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)具體工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第八條引導(dǎo)和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員。推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。

鼓勵和支持業(yè)主委員會成員、物業(yè)項目負責人中的中國共產(chǎn)黨黨員擔任社區(qū)黨組織兼職委員；符合條件的社區(qū)黨組織、居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機制。

第九條業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)規(guī)定，弘揚和踐行社會主義核心價值觀，依法行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

第十條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務(wù)標準化建設(shè)，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第十一條突發(fā)事件應(yīng)對期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當執(zhí)行縣級以上人民政府依法實施的各項應(yīng)急措施，積極配合開展相關(guān)工作，并由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

對物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的各項應(yīng)急措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當依法予以配合。

第十二條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通過報刊、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開等多種方式，組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施

第十三條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局、業(yè)主人數(shù)、土地使用權(quán)屬范圍、自然界限等因素確定：

（一）配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，影響設(shè)施設(shè)備共用功能使用的，不得分割劃分；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）原有住宅物業(yè)界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)以及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備并能夠封閉的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十四條已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求業(yè)主意見后予以劃分或者調(diào)整，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)當在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)房銷售前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料報送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位應(yīng)當將已備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總平面圖，并在圖上標明或者使用文字輔助說明下列事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍；

（二）屬于業(yè)主共有的道路、綠地和其他公共場所的面積和位置；

（三）規(guī)劃配建的車位數(shù)量和位置；

（四）地下室、地面架空層的面積；

（五）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（七）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對長期公開的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總平面圖做好維護管理工作。

第十六條住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)當明確物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）房屋總建筑面積二十萬平方米以下的部分，按照不少于千分之四的標準配置，且物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得少于一百平方米；

（二）房屋總建筑面積超過二十萬平方米的部分，按照不少于千分之二的標準配置；

（三）分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百平方米；

（四）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上，具備獨立使用功能，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并具備采光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

第十七條物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)人辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。

建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房申請登記為業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤的公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途，不得轉(zhuǎn)讓和抵押物業(yè)服務(wù)用房。

第十八條建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、公用設(shè)施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得改變共有部分的用途，不得利用共有部分從事經(jīng)營活動，不得處分共有部分。

第十九條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱、供燃氣、排水、通訊等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線，應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。

建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當通知供電、供水、供熱、供燃氣等專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當組織專業(yè)經(jīng)營單位接收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收；驗收不合格的，縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當組織相關(guān)單位進行整改，整改合格后，由專業(yè)經(jīng)營單位接收。

移交給專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線，其維修、養(yǎng)護、更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔，不得從物業(yè)費和專項維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔。

第三章業(yè)主、業(yè)主組織及物業(yè)管理委員會

第一節(jié)業(yè)主

第二十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第二十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議成立業(yè)主大會，提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的相關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理、維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照規(guī)定交存專項維修資金；

（五）按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費；

（六）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié)業(yè)主大會

第二十三條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第二十四條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。

建設(shè)單位應(yīng)當在具備成立業(yè)主大會條件之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等資料。

第二十五條符合成立業(yè)主大會條件的，百分之五以上的業(yè)主、專有部分面積占比百分之五以上的業(yè)主、居（村）民委員會或者建設(shè)單位，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備成立業(yè)主大會的書面申請。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第二十六條首次業(yè)主大會會議籌備組成員由業(yè)主代表,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表和建設(shè)單位代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦后確定?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔任。

籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式工作前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門，對籌備組成員進行培訓(xùn)。

第二十七條首次業(yè)主大會會議籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人處任職；

（三）無非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十八條首次業(yè)主大會會議籌備組履行下列職責：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）制定召開首次業(yè)主大會會議方案，確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容所涉相關(guān)事項，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

第二十九條籌備組應(yīng)當自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約之日起成立。

首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，籌備組應(yīng)當自會議結(jié)束之日起七日內(nèi)，持首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并向業(yè)主公開業(yè)主大會決定、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。

首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，按照本條例第四十六條規(guī)定備案。

第三十條業(yè)主大會決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）籌集專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（十）聽取和審查業(yè)主委員會工作報告；

（十一）決定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會成員工作津貼及標準；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

未成立業(yè)主大會的，前款規(guī)定的事項由業(yè)主共同決定。

第三十一條業(yè)主大會決定事項或者業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定本條例第三十條第一款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定本條例第三十條第一款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十二條業(yè)主行使投票權(quán)時，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

業(yè)主大會應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

第三十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約。管理規(guī)約應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的使用、維護和管理；

（二）專項維修資金的籌集、使用和管理；

（三）業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。

對未及時支付物業(yè)費等情形，管理規(guī)約可以規(guī)定由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人采取合法方式，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公告。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

第三十四條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第三十五條業(yè)主拒絕支付物業(yè)費，或者不交存專項維修資金，以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約中對其共同管理權(quán)的行使作出限制性規(guī)定。

第三十六條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十七條業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過互聯(lián)網(wǎng)等方式召開。

召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開十五日前通知業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，居（村）民委員會應(yīng)當派代表參加。

業(yè)主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

第三十八條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當載明委托事項、權(quán)限和期限。

在業(yè)主身份確認的前提下，可以采用視頻等信息化技術(shù)手段改進業(yè)主大會表決方式。

縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當逐步建立業(yè)主決策信息平臺，供業(yè)主和業(yè)主大會免費使用。

第三十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)使用人應(yīng)當依法遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。

業(yè)主大會決定應(yīng)當自作出之日起七日內(nèi)，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。

第四十條業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召集業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況業(yè)主委員會不履行組織召集會議職責的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召集；逾期仍不召集的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可以由居（村）民委員會組織召集。

第三節(jié)業(yè)主委員會

第四十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）督促業(yè)主按時支付物業(yè)費以及其他相關(guān)費用；

（六）起草共有部分、共有資金使用與管理辦法，并提請業(yè)主大會決定；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會治安和公益宣傳等工作；

（十）制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關(guān)檔案供業(yè)主查詢；

（十一）存檔業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄和會議決定；

（十二）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第四十二條業(yè)主委員會由五至十一名成員單數(shù)組成，其中中國共產(chǎn)黨黨員應(yīng)當占多數(shù)。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會成員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，召開首次業(yè)主委員會會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對業(yè)主委員會主任、副主任和其他成員的名單進行不少于七日的公告。

第四十三條業(yè)主委員會成員候選人應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主，或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

（三）未有本條例第八十八條規(guī)定的禁止行為；

（四）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

（五）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會成員的情形。

第四十四條業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居（村）民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

第四十五條業(yè)主委員會成員按照業(yè)主委員會成員候選人得票多少當選，所得票數(shù)相等的，抽簽確定人選。

業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會成員的同時，可以按照第三十一條第一款和第三款規(guī)定選舉出業(yè)主委員會候補成員，候補成員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會成員人數(shù)確定。候補成員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會成員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補成員中按照得票排名順序依次遞補，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

第四十六條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

（五）業(yè)主委員會成員和候補成員的名單、聯(lián)系方式、基本情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上資料進行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。

業(yè)主委員會可以持備案證明申請業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書，向金融機構(gòu)申請開立賬戶，并申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機關(guān)備案。

第四十七條業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公開下列情況和資料：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（六）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以解釋、答復(fù)。

第四十八條業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他成員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。會議決定應(yīng)當由出席會議的業(yè)主委員會成員簽字確認，未出席會議的業(yè)主委員會成員簽字無效。業(yè)主委員會應(yīng)當自作出決定之日起三日內(nèi)，將會議決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會成員不得委托代理人參加業(yè)主委員會會議。

第四十九條業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會應(yīng)當在會議召開五日前，將會議議題告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，并聽取意見和建議。居（村）民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

第五十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會成員的工作津貼，經(jīng)業(yè)主大會決定，由全體業(yè)主分攤，也可以從業(yè)主共有部分經(jīng)營所得收益中列支。

第五十一條業(yè)主委員會成員、候補成員有下列情形之一時，其成員資格自行終止，并由業(yè)主委員會向業(yè)主公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十二條業(yè)主委員會成員、候補成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當提請業(yè)主大會罷免其成員資格：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定的；

（二）業(yè)主委員會成員一年內(nèi)缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)達到一半的；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費、停車費等相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用的；

（四）非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的；

（五）利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益的；

（六）泄露業(yè)主信息的；

（七）虛構(gòu)、篡改、隱匿、銷毀物業(yè)管理活動中形成的文件資料的；

（八）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作的；

（九）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的；

（十）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同的；

（十一）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的；

（十二）不宜擔任業(yè)主委員會成員、候補成員的其他情形。

業(yè)主委員會未提請業(yè)主大會罷免其成員資格的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，應(yīng)當責令該成員暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其成員資格。

第五十三條業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由居（村）民委員會組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會任期屆滿后，作出的決定不具有法律效力。

業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的財務(wù)憑證、印章、業(yè)主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業(yè)主共有的其他財物，自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)予以移交。不按時移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交；仍拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會成員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當自資格終止之日起三日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交其保管的前款規(guī)定的資料和財物。

第五十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公告。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四節(jié)物業(yè)管理委員會

第五十五條有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是因各種原因未能成立的；

（三）召開業(yè)主大會會議，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（四）需要重新選舉業(yè)主委員會，但是因各種原因未能選舉產(chǎn)生的。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，依照本條例承擔業(yè)主委員會的相關(guān)職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第五十六條物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表，業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。業(yè)主代表適用本條例第四十三條關(guān)于業(yè)主委員會成員候選人條件的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表擔任；副主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

第五十七條物業(yè)管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業(yè)管理委員會會議的，應(yīng)當組織召開會議。

物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席。物業(yè)管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意，并由出席會議的物業(yè)管理委員會成員簽字確認，未出席會議的物業(yè)管理委員會成員簽字無效。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當自作出決定之日起三日內(nèi)，將會議決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十八條物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第五十九條已成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，或者因客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四章前期物業(yè)

第六十條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第六十一條建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并報送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第六十二條建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)人名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)服務(wù)合同期限、臨時管理規(guī)約等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場公開，并在與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為商品房買賣合同附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，或者業(yè)主大會決定自行管理的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第六十三條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人；采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的住宅規(guī)模標準由市、州人民政府物業(yè)行政主管部門確定并公布。

第六十四條住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。

第六十五條新建物業(yè)的配套建筑、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地經(jīng)竣工驗收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理房屋交付手續(xù)。將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，建設(shè)單位應(yīng)當承擔前期物業(yè)費。

具備交付條件已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費由業(yè)主支付；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位支付。建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)費的，減免的費用由建設(shè)單位支付。

第六十六條建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗或者不符合交付使用條件的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗的物業(yè)。

分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗，辦理物業(yè)分期交接手續(xù)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第六十七條建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成書面查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，形成書面交接記錄，并向業(yè)主公開查驗結(jié)果。

物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。

建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定對存在問題進行整改。建設(shè)單位未按照約定整改的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令建設(shè)單位在三十日內(nèi)予以整改。

物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責任。

第六十八條現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供電、供水、供熱、供燃氣、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

第七十條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將與承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)印。

第七十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

對保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當立即通知施工單位進入現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人可以向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門投訴，由建設(shè)行政主管部門依法監(jiān)督管理。

第七十二條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第七十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任。

第五章物業(yè)服務(wù)

第七十四條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施維修、養(yǎng)護的設(shè)施設(shè)備，從其規(guī)定。

第七十五條接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

第七十六條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（二）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設(shè)置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告；

（三）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)服務(wù)檔案和資料；

（四）對違法建設(shè)、私拉電線、占用消防車通道以及其他違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為進行勸阻、及時采取合理措施制止，向相關(guān)行政主管部門報告，并協(xié)助處理；

（五）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（六）對在提供物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息予以保密；

（七）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；

（八）執(zhí)行政府依法實施的各項管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量；不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶的方式催交物業(yè)費。

第七十七條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額支付物業(yè)費。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其支付；物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第七十八條業(yè)主大會成立后，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會的決定選擇物業(yè)管理方式、選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會依法組織招標。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、專項維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用和管理、服務(wù)期限、服務(wù)交接、違約責任等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省人民政府物業(yè)行政主管部門會同省市場監(jiān)督管理行政主管部門制定。

第七十九條物業(yè)費可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年定期公開物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。如需提高的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。

第八十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當指派物業(yè)項目負責人。物業(yè)項目負責人應(yīng)當在到崗之日起三日內(nèi)，到物業(yè)項目所在地的居（村）民委員會報到，在居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下參與社區(qū)治理工作。

物業(yè)項目負責人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用檔案。

第八十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開下列信息并及時更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照或者其他管理人的基本情況、物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準等；

（三）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（四）上一年度專項維修資金使用情況；

（五）上一年度利用業(yè)主共有部分發(fā)布廣告、停車等經(jīng)營與收益情況；

（六）上一年度公共水電費用以及分攤詳細情況；

（七）電梯、消防、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式；

（八）其他應(yīng)當公開的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期將前款第三項至第六項規(guī)定的事項，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

業(yè)主對公開內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在七日內(nèi)予以答復(fù)。

第八十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當建立、保存下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

（四）業(yè)主名冊；

（五）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第八十三條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，將下列資料、財物等交還業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新聘物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況：

（一）本條例第六十八條、第八十二條規(guī)定的檔案和資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)人不得損壞、隱匿、銷毀前款規(guī)定的資料、財物等。

原物業(yè)服務(wù)人違反前兩款規(guī)定之一的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當賠償損失。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新聘物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財物等，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會請求，物業(yè)所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)助，原物業(yè)服務(wù)人仍拒不移交或者拒不退出的，可以請求公安機關(guān)予以協(xié)助。

第八十四條物業(yè)服務(wù)合同終止前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

第八十五條物業(yè)管理區(qū)域處于失管狀態(tài)時，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當進行應(yīng)急管理。在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會應(yīng)當根據(jù)應(yīng)急管理的需要，提供基本保潔、秩序維護等應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費用由全體業(yè)主共同承擔。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會應(yīng)當組織業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)人。

第八十六條經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當對管理負責人、自行管理的內(nèi)容、標準、費用、責任和期限等事項作出規(guī)定。

第八十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、供燃氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)，停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

除業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備外，供電、供水、供熱、供燃氣經(jīng)營單位，應(yīng)當按照下列規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和更新:

（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃氣燃燒用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主入戶分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費用，雙方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第六章物業(yè)的使用

第八十八條任何單位和個人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施下列行為:

（一）擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間；

（三）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設(shè)施設(shè)備；

（四）違反規(guī)定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（五）違反規(guī)定制造噪聲干擾他人正常生活；

（六）侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設(shè)施；

（七）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人；

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）違反規(guī)定出租房屋；

（十）違反規(guī)定私拉電線為電動車輛充電；

（十一）破壞、侵占人民防空設(shè)施；

（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告相關(guān)行政主管部門。

業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會、業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十九條業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第九十條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)犬只等動物的，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

飼養(yǎng)人攜帶犬只出戶的，應(yīng)當按照規(guī)定佩戴犬牌并采取系犬繩等措施，防止犬只傷人、疫病傳播，并及時清理犬只的排泄物。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當采取勸阻、制止等措施，減少犬只等動物對環(huán)境衛(wèi)生和其他業(yè)主產(chǎn)生的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬只等動物飼養(yǎng)行為的監(jiān)督管理。

第九十一條業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。未事先告知的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項，書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

房屋裝飾裝修過程中，污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當通知業(yè)主、物業(yè)使用人予以修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)人通知的期限內(nèi)未修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)人處理，所需費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。

房屋裝飾裝修過程中，物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員違反有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的，應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告相關(guān)行政主管部門、業(yè)主委員會。

第九十二條電梯維護保養(yǎng)單位應(yīng)當加強電梯日常運行的檢查、維護和保養(yǎng)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對電梯運行進行日常巡查，發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當立即采取措施，并及時通知電梯維護保養(yǎng)單位維修。

電梯維護保養(yǎng)單位接到故障通知后，應(yīng)當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

電梯維護保養(yǎng)單位認為電梯存在嚴重安全隱患，無改造和修理價值，或者達到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報廢條件的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時將相關(guān)情況向業(yè)主公告，并積極協(xié)調(diào)辦理報廢事宜。

鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。

第九十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，并應(yīng)當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。

在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后，還有剩余規(guī)劃車位、車庫的，應(yīng)當將剩余規(guī)劃車位、車庫的數(shù)量、位置等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告，公告期滿后可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他使用人，每次租賃期限不得超過一年。

第九十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益，應(yīng)當按照業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定使用，可以用于補充專項維修資金，也可以用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會成員工作津貼或者物業(yè)管理等方面的其他需要。

任何單位和個人不得挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益。經(jīng)營收益由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等代管的，應(yīng)當單獨列賬，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當接受業(yè)主、居（村）民委員會的監(jiān)督。

利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用情況，應(yīng)當向業(yè)主公開，且每年不得少于一次。

第七章專項維修資金

第九十五條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當交存專項維修資金。但是一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，專項維修資金應(yīng)當隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額應(yīng)當退還業(yè)主。

第九十六條專項維修資金應(yīng)當按照專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則進行管理。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當在銀行設(shè)立專項維修資金賬戶。市、州、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當指導(dǎo)和監(jiān)督專項維修資金的使用和管理。

專項維修資金的收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當轉(zhuǎn)入業(yè)主專項維修資金賬戶滾存使用。

專項維修資金的使用和管理應(yīng)當向業(yè)主公開，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第九十七條業(yè)主應(yīng)當按時足額交存專項維修資金。

未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，市、州、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當通知業(yè)主委員會或者居（村）民委員會催告業(yè)主補建、續(xù)交專項維修資金。業(yè)主接到催告后，未能及時補建、續(xù)交專項維修資金的，業(yè)主委員會可以對未交清專項維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

業(yè)主申請房屋轉(zhuǎn)讓、抵押時，應(yīng)當向房屋交易管理部門提供已足額交存專項維修資金的相關(guān)憑證。

專項維修資金的交存標準、補建、續(xù)交以及使用管理辦法由市、州、縣（市）人民政府制定。

第九十八條專項維修資金的使用，僅涉及單元（棟）業(yè)主共有和共同管理權(quán)利事項的，可以根據(jù)維修范圍，由該單元（棟）的業(yè)主共同決定。

第九十九條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生以下嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出應(yīng)急使用方案，也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案經(jīng)業(yè)主委員會或者居（村）民委員會同意，向物業(yè)行政主管部門書面提出資金使用申請：

（一）屋頂、外墻體防水損壞造成嚴重滲漏的；

（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；

（三）樓體外立面有脫落危險的；

（四）共用消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，不能正常使用的；

（五）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）發(fā)生其他嚴重危及人身、房屋安全緊急情況的。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當自收到應(yīng)急維修資金使用申請之日起兩日內(nèi)完成審核。維修工程竣工驗收后，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當將維修資金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

第八章監(jiān)督管理

第一百條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當建立健全物業(yè)服務(wù)信用檔案，加強物業(yè)服務(wù)信用信息的采集、記錄、使用和公開管理。

第一百零一條有下列失信行為之一的，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、法定代表人、物業(yè)項目負責人記入物業(yè)服務(wù)信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；

（二）在物業(yè)管理招投標活動中，提供虛假信息騙取中標的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料、財物，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（五）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

建設(shè)單位在前期物業(yè)招標文件中，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評價作為評標標準。業(yè)主、業(yè)主委員會在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評價作為參考。

第一百零二條縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核的相關(guān)規(guī)定，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核?？己藭r，應(yīng)當聽取業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會的意見。考核結(jié)果應(yīng)當向社會公布，并記入物業(yè)服務(wù)信用檔案。

第一百零三條縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作，依法處理違法違規(guī)行為：

（一）建設(shè)行政主管部門負責建設(shè)工程竣工驗收備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查房屋裝飾裝修活動；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負責監(jiān)督檢查建設(shè)活動，開展定期巡查和重點巡查，認定違法建筑、違法建設(shè)行為，城市管理綜合執(zhí)法部門負責查處；

（三）市場監(jiān)督行政主管部門負責監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動，檢查價格公示、違規(guī)收費活動，監(jiān)督管理電梯等特種設(shè)備安全；

（四）公安機關(guān)負責監(jiān)督檢查治安、技防、保安服務(wù)等活動；

（五）應(yīng)急管理部門負責監(jiān)督管理消防工作，消防救援機構(gòu)負責實施；

（六）人防行政主管部門負責監(jiān)督檢查人防工程維護管理；

（七）城市綠化行政主管部門負責查處侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設(shè)施的行為；

（八）其他行政主管部門按照各自職責，依法進行監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)管理區(qū)域進行定期巡查。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告相關(guān)行政主管部門。定期巡查每年不得少于一次。

相關(guān)行政主管部門應(yīng)當建立違法違規(guī)行為投訴和舉報處理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、投訴和舉報電話。相關(guān)行政主管部門應(yīng)當自收到投訴、舉報之日起，按照規(guī)定時限進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果答復(fù)投訴人、舉報人。

已實行城市管理綜合執(zhí)法體制改革，對相關(guān)部門職責分工另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九章法律責任

第一百零四條違反本條例第十六條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第一百零五條違反本條例第十七條第三款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，給予警告，處一萬元以上十萬元以下的罰款；轉(zhuǎn)讓和抵押物業(yè)服務(wù)用房的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零六條違反本條例第十八條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，改變共有部分用途、利用共有部分從事經(jīng)營活動或者處分共有部分的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零七條違反本條例第十九條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線的，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門責令限期改正；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零八條違反本條例第二十四條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將全部資料報送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百零九條違反本條例第六十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十條違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將臨時管理規(guī)約報送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十一條違反本條例第六十三條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以處十萬元以下的罰款。

第一百一十二條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的，按照以下規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，建設(shè)單位要求物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗或者不符合交付使用條件的物業(yè)，或者物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

（二）違反本條例第六十七條第三款規(guī)定，建設(shè)單位未整改的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）違反本條例第六十八條規(guī)定，建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）違反本條例第六十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未將有關(guān)文件報送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

（五）違反本條例第七十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處五千以上一萬元以下的罰款。

第一百一十三條違反本條例第七十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百一十四條違反本條例第七十六條第一款第一項至第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十五條違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶的方式催交物業(yè)費的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，處五千元以上三萬元以下的罰款。

第一百一十六條違反本條例第七十八條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十七條違反本條例第八十條第一款規(guī)定，物業(yè)項目負責人未按照規(guī)定報到的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十八條違反本條例第八十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開相關(guān)信息的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十九條違反本條例第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定建立、保存物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百二十條違反本條例第八十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財物，或者損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料、財物，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對拒不移交有關(guān)資料、財物的，處一萬元以上十萬元以下的罰款；對損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料、財物的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；對拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起，處每日一萬元的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰。

第一百二十一條違反本條例第八十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止前，原物業(yè)服務(wù)人擅自退出物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)，或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人未繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百二十二條違反本條例規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為的，按照以下規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第八十八條第一款第一項規(guī)定，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第八十八條第一款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門責令改正，并依法給予處罰；

（三）違反本條例第八十八條第一款第三項規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設(shè)施設(shè)備的，由縣級以上人民政府消防救援機構(gòu)責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下的罰款，對個人處警告或者五百元以下的罰款；

（四）違反本條例第八十八條第一款第四項規(guī)定，違反規(guī)定制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)的，由公安機關(guān)依法予以處罰；

（五）違反本條例第八十八條第一款第五項規(guī)定，違反規(guī)定制造噪聲干擾他人正常生活的，由公安機關(guān)依法予以處罰；

（六）違反本條例第八十八條第一款第六項規(guī)定，侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設(shè)施的，由縣級以上人民政府城市綠化行政主管部門責令改正，處二百元以上二千元以下的罰款；

（七）違反本條例第八十八條第一款第七項規(guī)定，飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活或者放任動物恐嚇他人的，由公安機關(guān)依法予以處罰；

（八）違反本條例第八十八條第一款第八項規(guī)定，從建筑物中拋擲物品的，由公安機關(guān)依法予以處罰；

（九）違反本條例第八十八條第一款第九項規(guī)定，違反規(guī)定出租房屋的，由公安機關(guān)依法予以處罰。

第一百二十三條違反本條例第九十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他使用人、每次租賃期限超過一年的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百二十四條違反本條例第九十四條第二款規(guī)定，挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期退還，處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

第一百二十五條違反本條例規(guī)定，各級人民政府工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，應(yīng)當依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

居（村）民委員會工作人員有上述行為的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十章附則

第一百二十六條省人民政府物業(yè)行政主管部門可以根據(jù)物業(yè)管理的實際需要，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和本條例，就相關(guān)方面制定具體規(guī)定。

第一百二十七條本條例自2021年8月1日起施行。