商業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司不合法的行為和業(yè)主可以拒繳物業(yè)費的情況匯總

提起住房物業(yè)費始終是難以繞開的話題，那么物業(yè)的某些行為真的合法嗎？哪些情況可以拒交物業(yè)費呢？

01、房子沒入住要交物業(yè)費嗎？

小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

02、房屋質量問題導致漏水可以不交物業(yè)費嗎？

開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，屬于房屋質量問題的漏水、滲水問題，與物業(yè)服務不是同一法律關系，業(yè)主應追究開發(fā)商的賠償責任，故不能以此為由拒繳物業(yè)費。

03、物業(yè)公司提供的服務不滿意能拒交物業(yè)費嗎？

需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認為物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），這樣的做法會導致業(yè)主的個人收益遠遠小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費。

但是，如果物業(yè)服務存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費可以適當減免；因物業(yè)服務瑕疵導致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進行賠償。比如：小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時修復，未設保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，可以認為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費。

法條鏈接

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

04、沒交物業(yè)費物業(yè)停水停電，合法嗎？

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付物業(yè)費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業(yè)主進行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

05、物業(yè)擅自對外出租地面停車位導致業(yè)主無法停車，合法嗎？

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權的問題，焦點在于物業(yè)公司能否有權將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經營。若物業(yè)公司未經業(yè)主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬于無權處分，業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。

若物業(yè)公司對外出租經營是經過業(yè)主大會授權通過的，則所得收益應當用于補充業(yè)主專項維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

06、小區(qū)內違規(guī)停放的電瓶車自燃業(yè)主遭受損失物業(yè)承擔連帶賠償責任嗎？

物業(yè)服務企業(yè)應當對其服務區(qū)域盡到安全保障義務，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務，而導致業(yè)主財產、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務企業(yè)與實際侵權人承擔連帶賠償責任。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》第三十五條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

07、物業(yè)發(fā)的《用戶手冊》約定“業(yè)主違反手冊規(guī)定，物業(yè)公司有權罰款”，合法嗎？

不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅由具有行政處罰權的行政機關或法律、法規(guī)授權的具有管理公共事物職能的組織可以在法定職權或授權范圍內實施。物業(yè)服務企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機關，也不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關系，因此不享有處罰業(yè)主的行政權力，無權實施罰款等行政處罰行為。

但如果業(yè)主因不當行為構成違約，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主承擔違約責任。

08、買了二手房原業(yè)主欠繳的物業(yè)費該我付嗎？

對于所購二手房有欠繳物業(yè)費的問題，如果二手房買賣合同中有關于物業(yè)費承擔的具體約定，按約定；

如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費應由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。